Законодательство об оценочной деятельности и типичные ошибки в отчетах об оценке, поступающих в Территориальное управление

  Законодательство об оценочной деятельности.

üФедеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, статья 1:

«Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности»

üФедеральные стандарты оценки

Требования иных законодательных актов и нормативных правовых документов, учитываемых при оценке различных видов имущества и имущественных прав. В частности, сюда следует отнести требования Федеральных законов: «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997  № 122-ФЗ, «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ, «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ, «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 № 208-ФЗ и др.

Статьей 11 Закона об оценочной деятельности устанавливаются общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки:

«Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

цель оценки;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности».

 Каждый отчет об оценке состоит из трех основных частей: вводная часть; аналитическая часть; итоговая часть (итоговое заключение).
Помимо основных частей существуют разделы и подразделы отчета, а также приложения, которые являются неотъемлемой частью отчета об оценке.

По результатам анализа поступающих в Территориальное управление  отчетов об оценке, выявлены следующие типичные ошибки.

1.     Неверно указаны цель оценки, вид определяемой стоимости и объект оценки.

В соответствии с ФСО № 2, целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

üрыночная стоимость;

üинвестиционная стоимость;

üликвидационная стоимость;

üкадастровая стоимость.

 К объектам оценки в соответствии со статьей 5 Закона об оценочной деятельности относятся:

üотдельные материальные объекты (вещи);

üсовокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

üправо собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

üправа требования, обязательства (долги);

üработы, услуги, информация;

üиные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

2.    Неправильно указана дата оценки.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное (п. 8 ФСО № 1).

3.    Ошибки в разделе «Ограничения и допущения при проведении оценки».

В соответствии с пп. «г» п. 8 ФСО № 3, в отчете обязательно должны быть указаны допущения и ограничения, использованные оценщиком при проведении оценки.

При этом необходимо иметь ввиду, что указанные в тексте отчета ограничения и допущения должны соответствовать целям и задачам оценки, реально устанавливать размеры и параметры этих ограничений и допущений, соответствовать всем действиям оценщиков, объективно отражать все существенные факты, влияющие на оценку. Положения раздела об ограничениях и допущениях должны не противоречить общей логике построения отчета об оценке.

Также оценщики часто не указывают пределы применения полученного результата (данное требование содержится в статье 11 Закона об оценке).

4.    Не предоставлены документы, используемые оценщиком при проведении оценки.

Зачастую оценщики не прилагают к отчету документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, что является нарушением требований п. 9 ФСО № 3, принципа обоснованности.

5.    Невозможно воспроизвести расчет стоимости пользователю отчета.

 В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки (п. 11 ФСО № 3).

6.    Ошибки в разделе анализа рынка.

В соответствии с пп. «ж» п. 8 ФСО № 3, в разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов. Также необходимо помнить о требовании п. 12 ФСО № 3, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.         

7.    Отсутствует обоснование отказа от применения подхода к оценке.

В соответствии с п. 20 ФСО № 1, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

8.    Типичные нарушения при применении сравнительного подхода к оценке.

При применении метода корректировок в сравнительном подходе к оценке часто нарушается требование о том, что при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому (пп «б» п. 22 ФСО № 1).

9.    Типичные нарушения при применении затратного подхода к оценке.

При применении затратного подхода к оценке встречаются следующие ошибки: при расчете стоимости объекта оценки не учитывается стоимость земельного участка; отсутствуют обоснования ключевых параметров расчета; искажены значимые величины (затраты на замещение или воспроизводство улучшений, прибыль предпринимателя и др.).

10.Типичные нарушения при применении доходного подхода к оценке.

При применении доходного подхода к оценке распространенной является ошибка в виде несоответствия величины ставки дисконтирования и коэффициента капитализации рыночной конъюнктуре.

11. Отсутствие ссылок на источники информации.

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток (п. 10 ФСО № 3).

П. 4 ФСО № 3 установлены принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета:

Øв отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

Øинформация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

Øсодержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

Øсостав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

Øотчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).